마이매거진

요즘 부동산 거래의 침체기가 찾아오면서 자주 뉴스를 통해 접하게 되는 단어들이 있다. 투기지역, 투기과열지구,조정대상지역이 바로 그것들이다. 얼마전에는 용인의 수지, 기흥 지역이 조정지역에 포함 되었고, 부산의 일부 지역이 조정지역에서 해제되었다는 뉴스를 접할 수 있었다.

그럼 이런 지역들이 가지는 의미는 어떤 것인지 알고 대처해 나아갈 필요가 있을 것 같아 투기지역, 투기과열지구,조정대상지역에 대해 알아 보고자 한다.

각 규제의 바운더리는?

아래의 표를 보면 어떤 규제가 더욱 강고한 규제인지 알 수 있을 것이다. 단, 그림은 2017년 정부 발표 기준이기에 상세 대상 지역에는 변화가 있다. 조정대상을 시작으로 규제를 더욱 강화하고자 하는 지역은 조정대상지역 -> 투기과열지구 -> 투기지역으로 분류 할 수 있다.

 

 

 

 

각 규제의 세부 사항은?

각 규제의 특성을 아래의 표를 통해 확인 할 수 있다.

 

 

	투기지역	투기과열지구	조정대상지역
최초도입	2003년 9월(참여정부)	2002년 9월(참여정부)	2016년의 11.3
도입목적	부동산 가격 안정	청약과열 방지	부동산 시장 안정
지정자	기획재정부 장관	시도지사	국토부장관
근거법	소득세법	주택법	주택법
지정기준	• 집값이나 땅값이 급등하는 지역	• 주택가격상승률이 높고 청약률이 높은 곳(조정대상지역 기준과 동일) • 주택분양계획이 직전보다 30% 이상감소, 건축허가실적 급격히 감소, 주택공급량이 1순위 청약자보다 현저하게 적어 이 모든 것을 고려했을 때 투기가 성행하거나 성행할 우려가 큰 곳	정량적 요건 : 공통요건 + 선택요건 중 1 이상 충족 (공통요건) 직전월부터 소급하여 3개월간 해당지역 주택가격상승률이 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 중 하나에 해당하는 지역 (선택요건) ① 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월간 청약경쟁률이 5:1을 초과(국민주택규모 10:1) ② 직전월부터 소급하여 3개월간 분양권 전매거래량이 전년동기 대비 30% 이상 증가 ③ 시도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국평균이하 정성적 요건 : 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역
지정효과	조정대상 지역에 적용되는 규제 외 • 재건축 조합원 지위 양도가 조합설립 인가후부터 소유권 이전 등기시까지 제한 • 재개발 조합원 분양권 전매가 관리처분계획 인가 후부터 소유권 이전 등기시까지 제한 • 재건축, 재개발 일반분양 및 조합원 분양 5년이내 재당첨 제한 • 3억 이상의 주택(분양권, 입주권 포함) 매입시 자금조달계획 및 입주 계획 의무적으로 신고 • 민영주택 중 청약 가점제 분양 비율 85㎡이하는 100%, 85㎡ 초과는 50% (국민주택은 100%) • LTV·DTI 40%, 단, 서민 실수요자는 50%, 주택담보대출이 1건 이상 있는 경우에는 30%. 투기지역은 세대 기준으로 주택담보대출이 1건 있으면 추가 대출 자체가 안 됨	조정대상지역 투기과열지구 적용되는 규제 외	• LTV 60%, DTI 50% • 1주택세대는 주택신규구입을 위한 주담대 원칙적 금지  (예외) 기존주택 2년 내 처분 조건 • 다주택자 양도소득세 중과 • 다주택자 양도소득세 장기보유 특별공제 배제 • 양도소득세를 비과세 2년 이상 거주 • 분양권 전매시 양도소득세율 무조건 50% • HUG, HF의 중도금 보증 세대당 1건 • 주택청약 1순위 자격 강화 • 민영주택 중 청약 가점제 적용 비율 확대  85㎡ 이하는 75%(투기과열지구는 100%), 85㎡ 초과는 30%(투기과열지구는 50%), 국민주택은 100% • 오피스텔 거주자 우선 분양 20%, 소유권 이전 등기시까지 전매 제한

 

각 규제의 세부 사항은?

그렇다면 최근 기준으로 규제지역으로 묶인 지역들에 대한 최근 정부 발표를 찾아 아래에 기재해 둔다.

(2018.12.31 기준)

 

 

 

주택을 구매 하려고 고려하고 있다면 현금을 많이 보유하고 있는 분들을 제외하고는 규제 지역들에 대한 정보를 고려하고 자금계획을 세워 구매 해야 하는 시기이다.

 

 

(참고자료) 투기과열지구 투기지역 조정대상지역 설명자료.hwp.pdf