마이매거진

2022년 7월 빠숑님이 '인천 부동산의 미래'라는 책을 출간하여 읽어 보았습니다. 22년 하반기로 들어서면서 점차 언론에서는 부동산 경기 침체에 대한 뉴스를 접하고 있습니다. 그 중에서도 대구, 인천의 가격하락에 대한 기사들은 특히나 자극적입니다. 침체기에도 시장을 떠나지 않고 침체의 중심에 있는 인천에서 어떤 기회를 찾을 수 있는지에 대한 인사이트를 키워나가기에 좋은 책이 아닐까 생각됩니다.  간략히 정리한 내용을 남겨둡니다. 

2017년부터 광역지차제 아파트 매매 증감률 1위 지역을 살펴보자. 

2017 : 서울특별시(13.72%)

2018 : 서울특별시(23.40%)

2019 : 대전광역시(16.69%)

2020 : 세종특별시(69.65%)

2021 : 인천광역시(35.42%)

저자는 6개 광역시 중 자체 수요로만 움직임이 가능한 지역은 부산이 유일하다고 생각하며 그외 독립적인 곳이 대구, 광주

 - 수도권과의 독립성  : 부산>대구>광주>울산 

 - 과거 인천과 대전은 수도권의 움직임과 동조되는 경향이 컸음. 최근에는 이에 더해 독립적 요소도 추가 중.

부동산 가격을 움직이는 3요소 : 인구수, 세대수, 일자리수
 - 3요소 중에서도 일자리수가 중요. 인천에는 3차, 4차 산업 일자리가 증가중

인천은 어떻게 이루어져 있나?

 - 인천의 하부 행정 지차체는 10개(8개구+2개군), 그 중 옹진군, 강화군에는 아파트가 거의 없음

 - (서구, 계양구, 부평구)는 서울 영향이 크고, (동구, 미추홀구, 남동구, 연수구, 중구)는 최근에 서울에 영향권으로 변화 중

 - 서구 청라국제도시, 중구 영종국제도시, 연수구 송도국제도시 등의 신도시 + 구도심 정비사업으로 구분할 수 있음

 - 1988년 (남구->남구+남동구), (북구->북구+서구), 새롭게 분구된 남동구와 서구는 당시에는 신도시

 - 1995년 (북구->부평구+계양구), (남구-> 남구(미추홀구)+연수구) 부평구와 계양구 택지개발지구는 당시 신도시 

    => 북구, 남구는 오래 전부터 남아 있기에 낙후(그 중 아파트 개발지역은 신도시가 됨),

         남구에서 이름을 바꾼 미추홀구도 구도심  

 - 연수구, 남동구, 서구가 투기과열지구이고 나머지 지역이 조정대상지역임

 - 인구수는 연수구, 서구, 중구가 신도시의 영향으로 증가 중, 

 - 계양구, 부평구, 동구, 미추홀구, 남동구는 정비사업이 이슈일 것 같고, 서구, 중구, 연수구는 계속 신도시가 인구 유입의 가장 중요한 역할을 할 것.
 - 인천은 서울로 경기도로 출퇴근 시간이 줄어들 가능성이 커질수록 인구는 훨씬 더 증가할 것

 - [신도시 인구 증가폭>구도심 인구 감소폭] -> 인구는 증가중,

 - 구도심에 접근할 때는 정비 사업 위주로 보고 구축아파트 투자에 주의해야 함
 - 연수구, 부평구는 인천 자체의 대기 수요가 존재하는 지역, 그 다음이 남동구 정도

 - 서구, 미추홀구, 중구, 계양구까지는 수요가 많으면 가격이 올라갈 것이고, 공급이 더 많으면 가격이 빠질 것으로 예상 됨

 정비사업 확인 : 인천광역시 추정분담금 정보시스템(renewal.incheon.go.kr)

인천 향후 개발 계획은?

 - 3도심(송도, 인천시청(구월동), 부평구), 5부도심(환승지역: 영종도, 청라, 계양, 검단, 동인천)
 - 8지역(검암, 계산, 루원시티 가정, 주안, 연수(송도를 제외한), 소래, 논현)과 12지구 

 - 새롭게 생기는 도로에 주목할 필요 있음(철도는 역이 중요하지만, 도로는 도로 자체로 가치가 있음)

 - 철도는 GTX-B가 가장 파급력이 클 것(송도, 인천시청, 부평에 역이 생김)

 - 월판선, 2025년 개통 계획 (월곶- 송도 밖 송도역 - 판교 - 여주 - 강원도) 

 - 인천시의 계획 상으로는 주택은 38만 호를 더 공급할 예정이고, 일자리를 22만 개를 더 만들 예정
 - 수도권 제2순환(김포-파주-화도-양평-이천-봉담), 인천-안산 구간은 2029년 목표, 단 람사습지 때문에 미착공 중

각 구별 검토 전략은?

 1. 연수구는 송도 위주로

   : 연수구에서는 송도동이 입지와 수요가 제일 좋음. 동춘동부터 선학동까지는 되도록 너무 싼 것들은 사지 말자.

 2. 부평구는 7호선 라인이 있는 곳을 위주로

   : 부평구는 평야 지대임, 산곡동, 청천동, 부개동 주위로 재개발/재건축 지역이 다수 존재

     (이주로 인해 인구 줄고 있는 지역)   

 3. 남동구는 인천시청역(GTX-B) 주변, (단 GTX는 28년까지 준공 어려움)

   : 송도 등의 신도시를 제외한 인천의 중심, 입지는 구월동>간석동>논현동>서창동 순

     인천시청역 주변의 정비사업 구역은 향후 전망 좋을 것으로 예상

 4. 서구는 청라와 검단

   : 청라, 루원, 검단이 중심으로 봐야함, 단, 22~23 입주물량이 많음(약3.4만 가구) 

   : 7호선 청라까지 연장 계획 있음 

 5. 미추홀구는 정비사업이 몰려 있는 곳으로 정비사업 위주로

   : 도화>용현>주안>학익>관교 순으로 시세 형성

   : 입주물량은 22(0.4만), 23(0.8만) 가구 입주 예정,  24년에도 꽤나 많은 점은 유의

 6. 중구는 영종도 위주로

   : 영종도는 향후 개발 계획이 지속됨 (신축들이 계속 들어올 예정이기에 구축보다는 가치투자용 재개발을 보는 것도 좋음)

 7. 계양구는 3기신도시 지역의 변화가 예상됨

  : 양질의 베트타운이 없어서 저평가 되던 지역임, 3기 신도시 입주가 5년 이상 걸릴 것이고 이 사이에 기회가

  : 계양구 개발이 이루어 진다면 80~90년대에 조성된 작전동을 중심으로 이루어질 가능성 큼(단, 재건축 불가한 저가 아파트는 피하는 것이 좋음) 

  : 확정된 호재는 계양 3기신도시, 저렴한 지역이기에 투자에 유의해야 함

 8. 동구는 정비사업 부지가 적지만 존재하며, 사업 진행이 이뤄지지 않았으나 조금씩 움직임이 있음(구축은 비추)

  : 정비중인 상업시설들이 많으며, 정비 완료된 상업지역이 나오고 있는 중이기에 상권 투자에 관심을 가져도 좋을 지역

기간별 검토 전략

 1. 장기(10년) : 송도/청라 등의 신도시, GTX호재 지역, 계양신도시

 2. 중기(5년) : 입지 좋은 기존 아파트, 재건축/재개발

 3. 단기(1년) : 변동성 큰 아파트, 분양권 

1. 공공기관이 공급하는 공공분양주택의 연간공급계획을 검색

www.myhome.go.kr/hws/portal/sch/selectLttotHouseAnnualSupplyView.do

2. 서울지역 공공분양 정보 공시

housing.seoul.go.kr/site/main/content/sh02_01030

www.i-sh.co.kr/main/lay2/program/S1T294C296/www/brd/m_244/list.do?multi_itm_seq=1

3. 공공+민간 분양 정보 (닥터아파트)

www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cal&menu_key=0

▶ 민간분양 청약시에는 (소형 저가 아파트 - 무주택 기간 가능), 공공분양 청약시에는(소형 저가 아파트 - 무주택 기간 불가)

부동산 가격에 대한 추이를 어디서 확인하면 좋을까?

실거래 가격은 호갱노노, 네이버부동산 등을 통해서 실시간으로 검색을 쉽게 할 수 있다.

그럼 과거의 데이터를 기반으로한 기술적 분석을 하려면 어떤 곳의 데이터를 검색해 보는 것이 좋을까? 물론 위에서 언급한 곳에서도 과거의 추이를 알아볼 수 있지만 모바일이 아닌 컴퓨터를 가지고 천천히 들여다 보기에는 아래의 두 기관의 데이터가 참고하기에 좋은 것 같다.

1. 한국감정원 [부동산테크]

http://www.rtech.or.kr/rtech/main/main.do

1) 제공정보 : 전국의 시세파악이 가능한 공동주택(아파트, 연립, 오피스텔)의 가격정보(시세, 실거래 등)를 제공

2) 조사대상 : 전국의 100세대 이상의 공동주택(아파트, 연립) 및 수도권, 5대 광역시의 100세대 이상의 오피스텔(시세 제공이 가능하다고 판단되는단지)

3) 시세 기준일 및 제공 기간

- 공동주택의 매매·전세·월세 : 주간 - 매주 월요일 기준 시세를 해당주 금요일에 제공

- 오피스텔의 매매·전세·월세 : 월간 - 매월 15일이 포함된 주 월요일 기준 시세를 기준일의 다음 주 금요일에 제공

* 월간 부동산 테크를 발행하며 매매/전세/월세 가격동향, 주택수급, 주택 가격 등의 정보를 참고 할 수 있다.

2. KB부동산

1) 제공정보: 매물 및 시세, 분양정보, 경매, 대출정보, 부동산 뉴스 등의 정보를 제공

2) KB부동산 특징 : 과거 주택은행에서 수행하던 주택 가격 데이터 수집 업무를 지속하고 있으며, 1986년 1월부터 현재까지의 주택가격 현황을 한눈에 보실 수 있다. (지수 기준시점 : 2019년 1월 = 100.0 (2019년 1월부터 표본 변경 확대 적용, 지수 기준시점 변경))

* 접속 루트: KB국민은행 Liiv On -> 뉴스/자료실 탭 -> 월간 KB주택 가격 동향

https://onland.kbstar.com/quics?page=okbland

데이터에 대한 접근성은 이제 누구에게나 어렵지 않아 진 것 같다. 결국 주어진 데이터를 어떻게 활용하는지가 관건이라고 생각된다. 그 부분에 대해서 또한 조사해 보겠다.

집은 주거의 공간이며 투자의 대상이 되기도 한다. 그래서 많은 사람들이 집을 구매 할때 큰금액을 지불하며 일생에 가장 큰 소비를 지출하게 된다. 내가 살 공간을 내가 직접 꼼꼼하게 챙겨서 짓고 싶은 마음이야 많은 사람들이 가지고 있겠지만 현실적으로 힘들기에 대부분의 사람들은 건설회사가 짓기 전에 판매하는 집을 분양 받거나, 기존에 지어져 있는 집을 타인과의 계약을 통해 구매하거나 한다. 그런데 지불하는 가격에 비해 실제 구매할 집이 어떤 스팩과 성능을 가지고 있는지는 정보를 찾아서 꼼꼼히 따져보기가 쉽지 않으며 생소한 용어들과도 친해지고 싶은 욕구도 생기지는 않는다. 이러한 문제들을 조금이나마 해결해 보고자 정부에서는 주택성능등급 표시제도를 마련했다.

또한 이 제도를 활용해야 할 것 같은 느낌이 드는 이유는 소비자들이 무지를 이용하여 건설사들이 저지르고 있는 비신사적인 행동이 뭔가 숨기고 있는 듯한 찜찜함을 주기 때문이다. 아래 기사에 따르면 권익위가 작년 하반기 공고된 아파트 입주자 모집 공고문 중 1천 가구 이상으로 성능 등급 의무표시 대상인 23건을 확인한 결과, 모두 등급을 알 수 없게 표기한 것으로 드러났다고 한다(모집공고문에 주택성능등급 부분의 해상도를 좋지 않게 첨부하여 육안으로 구분이 불가하게 표기했다고함) 왜 공개하기를 꺼려 하는걸까? 왜일까? 잘 생각해 볼 필요가 있을 것이다.  

http://d.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=3667149

* 공동주택 성능등급의 표시 : 건설교통부장관이 지정하는 기관에서 주택성능에 대한 등급을 인정받아 입주자모집공고안에 의무적으로 표시하는 것이며, 5가지의 성능분야로 구성되어 있다.
1. 경량/중량 충격음, 화장실소음, 경계소음 등 소음 관련 등급
2. 리모델링 등에 대비한 가변성 및 수리용이성 등 구조 관련 등급
3. 조경, 일조확보율, 실내공기질, 에너지절약 등 환경 관련 등급
4. 커뮤니티시설, 사회적약자 배려, 홈네트워크, 방범안전 등 생활환경 관련 등급
5. 화재, 소방, 피난안전 등 화재.소방 관련 등급

성능항목은 주택법에 규정된 5가지 분야로 구분하고 18개 성능분야로 구성되어 있다.

좀 더 상세한 사항은 아래 한국건설기술연구원에서 발행한 자료를 참고하 전반적으로 어떻게 등급을 매기고 있는지 확인 할 수 있을 것이다 소음 부분만을 우선 발췌해 둔다.

집을 분양 받을 생각을 하고 있다면 꼭 성능평가의 기준을 살펴보고 구매하는 것이 향후 장기간 거주하게 될 공간에서 후회할 일을 예방하게 만들어줄 안내자가 되어 줄지도 모르겠다.

마지막으로 많은 사람들이 관심을 가지고 있는 북위례 힐스테이트 분양정보가 공지되었고, 1000세대 이상 대단지임으로 주택성능등급을 공지하고 있는지 찾아 보았다. 북위례 힐스테이트 청약을 준비하시는 분들은 참고하시면 될 것 같다.

결혼식 참석을 위해 울산에 방문하게 되었다. 울산이라는 도시는 타지방과 다르게 나에게는 익숙한 곳이다. 어렸을 적 추억이 남아 있는 곳이기 때문이다. 지금은 이렇게 지인들의 경조사 때문에 간혹 방문을 하곤하는데 나에게 있어 울산이란 예전 기억에서 오는 익숙함과 변화된 모습에 대한 낮설음이 공존하는 도시이다.

최근 조선업 불황으로 울산 경기에 큰 어려움을 격고 있다는 뉴스를 통해 접했는데, 그에 따른 여파로 조선소가 위치한 지역을 중심으로 부동산 가격 또한 하락하고 있는 것이 사실인지 궁금했다.

아래의 그래프를 보더라도 2016년을 전환점으로 부동산 가격 상승률은 마이너스 상태를 지속하고 있다 그나마 2019년이 들어와서 하락폭이 조금 줄어 들고 있는 것으로 보인다. 울산의 부동산 경기가 조금 회복 될 수 있는 것일까?

 

 

울산지역 월간 주택가격 상승률

아래의 사진은 3년전 대비 인구의 증감 및 아파트 가격 증감 수치를 나타내고 있다. 조선소가 위치해 있는 곳은 동구이다. 동구는 역시 세대수도 줄었고 가격도 많이 하락했음을 알 수 있다. 단, 북구는 세대수가 가장 많이 증가했는데도 가격이 가장 크게 떨어지며 매수자들을 힘들게 했을 것으로 보여지고, 남구와 중구는 울산 내에서는 가격을 선방했다고 할 수 있다. 왜 그런걸까?

 

 

 

 

최근 울산 부동산 가격 하락폭이 줄어들고 있는 것에 대해서 그 배경으로 수도권 지역의 규제를 피해 눈을 돌리고 있는 외부 투자자들을 하나의 요인으로 고려해 볼 수 있을 것 같다. 최근에 가격이 많이 하락한 창원 울산 지역의 부동산에 관심을 가지기 시작하는 움직임이 있으며 실제로 주변에서도 관심을 가지고 있다는 얘기를 종종 듣는다. 역시 시장은 빠르게 움직인는 것 같다.

이런 와중에 지역별로 가격차이가 큰 것은 왜일까? 이건 단순히 뇌피셜이지만~ 외부 투자자들과 실거주자 모두 살고 싶은 곳, 투자하고 싶은 곳은 학군, 상업지역, 교통 모두가 발달한 남구 지역이지 않을까한다. 따라서 남구가 가장 가격 방어를 잘 한 것이라 생각한다. 또한 세대수가 증가함에도 불구하고 가격이 큰 폭으로 하락한 북구는 최근 입주 물량이 가장 많은 지역이었고 이에 따라 가격 방어가 잘 이루어지지 못한 것으로 생각된다. 그리고 2019년에도 입주 물량은 북구에 집중되어 있어 올해에도 어려운 상황이 크게 개선 될 것 같지는 않다.

 

 

산에 살면서 좋은 점 한가지는 바다가 가까워서였다. 이번 방문에도 친구 부부와 같이 간절곶에 방문했는데 너무 많이 변해 있어 놀랐다. 2년전 울산으로 발령이나 울산에서 살고있는 친구는 벌써 간절곶 방문이 5번째라고 했다. 손님들이 오면 데리고 가는 관광 필수 코스가 되었나보다.

 

차를 한잔 마시기 위해 카페를 찾던 중, 친구 부부의 소개로 알게된 카페 호피폴라(Hoppipola) 손님들이 가득차 들어 가서 차를 마실 수 없었으나 바다를 바로 앞에 두고 차를 즐길 수 있는 카페로 가까운 곳에 있다면 가보기를 권한다. 우리는 할 수 없이 그 근처에 위치한 카페에서 차를 마셨으나 음, 여기에 남기지 않아도 될 것 같다.

 

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날씨가 조금 더 따뜻했다면 저기 앉아서 파도소리를 좀 듣다 왔을텐데....

곧 친구의 결혼식이 있어 방문하게 될테니 그때 기회가 되면 들러 보아야겠다.

 

안녕하세요~

오늘 예타면제사업에 대한 정부의 발표가 있었습니다.

예비타당성면제사업이 어떤 의미가 있는지 궁금해져 확인을 해 보았습니다.

관련 정보가 궁금하신 분들은 아래 내용을 읽어보시면 도움이 될 것 같습니다.

예비타당성조사란  

먼저 예비타당성조사의 개념을 알아야 면제되는 것의 의미 명확히 할 수 있을 것 같습니다.

예비타당성조사란 대규모 신규 사업에 대한 예산편성 및 기금운용계획을 수립하기 위해 기획재정부장관 주관으로 한국개발연구원(KDI) 공공투자관리센터(PIMAC)에서 실시하는 사전적인 타당성 검증, 평가 과정으로 정의 되어 있습니다.

어떤 사업들이 대상이 되는 걸까요?

총사업비가 500억 원 이상이면서 국가의 재정지원 규모가 300억 원 이상인 건설사업, 정보화 사업, 국가연구개발사업 및 국가재정법 제28조에 따라 제출된 재정지출이 500억 원 이상인 사회복지, 보건, 교육, 노동, 문화 및 관광, 환경 보호, 농림해양수산 산업, 중소기업 분야 사업(기타 재정사업)은 예비타당성조사를 거쳐야 한다. 라고 정의 하고 있네요~

500억 이상의 규모가 큰 사업들은 예비타당성조사를 통과하여야 사업 진행을 할 수 있는데, 면제 대상이 되면 타당성 조사의 허들을 넘어 사업을 진행 할 수 있어 관련 지역의 사회 경제 전반에 큰 영향력 미칠 것이기에 많은 여론의 관심을 받고 있는 것 같습니다.  

2019년 예타면제사업(국가균형발전 프로젝트)

그럼 2019년에는 어떤 사업들이 선정되었을까요? 

김천과 거제를 연결하는 남부내륙철도 사업을 필두로 굵직한 사업들이 지역별로 선정 된 것을 확인 할 수 있습니다.

2019년 예타면제사업(예산배정)

정부는 24조1000억원 규모의 전국 23개 사업에 대해 예비타당성조사를 면제하고 2029년까지 사업을 추진하겠다라는 계획을 발표 하였습니다. 관련 예산은 향후 10년간 연평균 1조9000억원을 국비로 투자하고 나머지는 지방세와 민간에서 조달할 방침입니다.

각 사업의 예산은 어떻게 배정 되었는지 확인해 보시죠~!

 관심있는 분야의 상세 사항은 첨부파일을 통해 확인 하시면 좋을 것 같습니다.

3.2019.01.29_균형발전 브리핑(첨부자료).pdf