재개발/재건축(규제지역) 물건 계약시 특약에 넣어두면 좋은 문구.
본 매매는 매수자가 재개발로 인한 신축 아파트의 입주권을 얻고자 하는 계약으로서 매도인은 동 정비사업구역에 정당한 조합원의 지위를 가지며 이를 매수인에게 승계한다. 또한 동 구역 내에 매도인과 동일 세대 내에 모든 세대원이 본 건 부동산 외에 다른 물건이 없음을 확인하며 추후 문제가 될 경우 계약 취소 및 손해배상 등의 책임을 지기로 한다.
재개발/재건축 임대차 계약시 특약 에 넣어두면 좋은 문구.
본 매매는 매수자가 재개발로 인한 신축 아파트의 입주권을 얻고자 하는 계약으로서 매도인은 동 정비사업구역에 정당한 조합원의 지위를 가지며 이를 매수인에게 승계한다. 또한 동 구역 내에 매도인과 동일 세대 내에 모든 세대원이 본 건 부동산 외에 다른 물건이 없음을 확인하며 추후 문제가 될 경우 계약 취소 및 손해배상 등의 책임을 지기로 한다.
<출처:5천만 원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축>, 장미진
매도 타이밍
① 조합설립 후 매수하여 사업시행인가 후 매도
② 관리처분인가 전 매도
매수 타이밍
① 투자금이 부족할때
② 투자금이 넉넉할때
- 시간을 사는 투자를 하는 것을 추천
- 관리처분 후의 입주권 (감정평가 후 실망 매물이 시장에 나올 때가 매수 적기일수 있다)
* 감정평가액이 높은 물건의 매수를 고려(총 투자금이 유리한 물건을 대상)
[현금청산]
① 재건축: ‘땅’만 소유하면 현금 청산 대상이다
- 토지와 건축물 중 하나만 소유하고 있을 때
- 도로 부지, 나대지, 무허가 건축물을 소유하는 경우
② 재개발: 물건별로 철저히 현금 청산 대상을 파악
- 토지 :30m2 미만의 토지는 재개발 입주권이 나오지 않는다(서울시 기준 90m2를 넘도록 추가로 매수하면 입주권 가능)
- 상가 : 조합원 분양 물건 중에서 가장 작은 물건의 조합원분양가보다 권리가액이 작은 상가를 소유했을 때 새 아파트를 받을 수 없다
- 무허가건축물 : 서울시 기준으로 1981년 12월 31일 현재 무허가 건축물 관리대장에 등재되어 있거나 항공사진으로 무허가 건축물이 현존한다는 사실을 확인 가능하면 재개발 입주권이 나온다. 이 또한 지자체마다 기준이 다르니 반드시 확인
- 무주택자만 입주권을 받을 수 있는 물건 : 서울시 기준 30m2 이상 60m2 미만의 토지가 여기에 해당한다
[투기과열지구 주의사항]
① 재개발
- 재개발의 경우, 투기과열지구에서 관리처분인가 이후로는 거래가 불가능하다.
- 투기과열지구 내의 구역이라도 2018년 1월 24일 이전에 최초로 사업시행인가를 신청한 구역은 관리처분인가 이후여도 매수와 매도가 자유롭다.
② 재건축
- 투기과열지구 내 재건축은 조합설립 이후에 거래가 되지 않는다.
※ 단, 다음의 몇몇 예외 사항에서 3년 이상 보유 시 조합원 지위 양도 가능
① 조합설립 후 3년 내 사업시행인가를 신청하지 않은 경우
② 사업시행인가 후 3년 내 착공하지 못한 경우
③ 착공 후 3년 이내에 준공되지 않는 경우
투기과열지구 지정에도 불구하고 재개발·재건축 사업에서 공통적으로 거래가 가능한 기본적인 조건이 있다. 해당 재개발 구역에 5년 거주하고 10년 보유한 조합원의 물건은 언제든지 매도할 수 있고, 매수자가 조합원 지위를 양도받을 수 있다
조합설립 전
① 조합설립이 되었다면 전체 사업의 30%쯤 진행되었다고 생각하면 된다.
② 조합설립 이후 매수하면 조금 더 안전한 투자가 가능하며, 장기적으로 큰 수익을 노려볼 수 있다.
③ 비교적 적은 금액으로 투자할 수 있으므로 투자금이 적다면 특히 눈여겨볼 만하다.
④ 조합설립 이후의 물건을 매수할 때는 재개발 구역의 ‘다물권자 물건’인지를 꼭 확인해야 한다. 또 조합설립 이후 투기과열지구에서 재건축 물건을 매수할 때에도 입주권이 나오지 않으니 반드시 확인하자.
조합설립 후
① 조합설립 이후, 어느 건설사가 시공할지 입찰 경쟁하는 시공사 선정 단계는 좋은 투자 타이밍이다.
② 1군 건설사가 뛰어드는 구역은 주의 깊게 살펴보는 것이 좋다. 해당 구역의 사업성이 좋다는 말과도 같기 때문이다.
③ 시공사가 결정된 뒤에는 시장에 매물이 사라지고 프리미엄이 오르는 경우가 많으니, 이를 기억하여 최적의 매수 시기를 찾아보자.
사업시행인가 후
① 사업시행인가가 나면 전체 사업의 절반 정도 진행되었다고 보면 된다. 사업의 전반적인 사항이 확정되어 매우 안전한 투자가 가능해진다.
② 사업시행인가 직후에는 물건에 프리미엄이 붙어서 시세가 껑충 뛰게 마련이다.
③ 사업시행인가 직후, 감정평가 이전에는 내가 매수하려는 물건의 가치를 정확히 알 수 없다는 단점이 있다. 이때 인근에 감정평가가 이미 진행된 물건을 바탕으로 내가 사려는 물건의 감정평가액을 추정해볼 수도 있다.
④ 전략적으로 사업시행인가 직전에 매수하면 수익을 높일 수 있다.
감정평가 후
① 감정평가란 개별 물건의 자산 가치가 어느 정도인지 ‘감정’하여 금액으로 ‘평가’하는 과정을 말한다.
② 내가 얼마의 프리미엄을 주고 물건을 매수하는지 정확히 알 수 있어 안전한 투자 단계이다.
③ 감정평가 이후, 낮은 감정평가액에 실망한 조합원이 내놓는 ‘실망 매물’을 노려보는 것도 좋다.
④ 조합원 분양 신청 기간이라면, 작은 평수를 신청해둔 조합원의 물건을 사는 것도 방법이다. 이 기간에는 평형을 변경하는 신청을 여러 번 할 수 있기 때문이다.
관리처분 후
① 관리처분인가가 나면 사업의 전체 과정에서 80% 정도 진행되었다고 보면 된다. 관리처분인가가 나면 비로소 이주, 철거, 착공 등이 진행된다.
② 투기과열지구의 경우, 조합원이 가지고 있던 물건이 관리처분인가가 나면 그때부터 5년간 다른 정비사업의 조합원 분양 또는 일반분양을 받을 수 없다. 한편 관리처분인가를 받은 물건을 매수한 투자자는 재당첨 금지 조항에서 자유롭다.
③ 관리처분인가 이후 매수 시 다주택자는 멸실 이후에 매수해야 보유세로부터 자유롭다. 이때 반드시 공부상의 증거, 즉 서류를 바탕으로 멸실 여부를 확인해야 한다.
주의사항①
조합설립 이후 매수할 때 다물권자 물건인지 확인
재개발 구역에서는 다물권자 물건을 매수할 때 입주권이 나오지 않는다. 매수 전에 조합에 관련 내용을 확인하고, 어떤 계약을 하든 다음 특약을 반드시 넣는다.
"본 매매는 매수인이 재개발로 인한 신축 아파트의 입주권을 얻고자 하는 계약으로서, 매도인은 동 정비사업구역의 정당한 조합원의 지위를 가지며 이를 매수인에게 승계한다. 또한 동 구역 내에 매도인과 동일 세대 내의 모든 세대원이 본 건 부동산 외의 다른 물건이 없음을 확인하며 추후 문제될 경우 매도인은 계약의 취소, 손해배상 등의 책임을 지기로 한다."
주의사항②
투기과열지구 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도 금지
투기과열지구에서 2018년 1월 24일 이후 사업시행인가를 신청한 재개발 구역은 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 금지된다. 재건축의 경우 조합설립 이후에는 조합원 지위가 승계되지 않는다.
주의사항③
상가를 매수할 때 권리가액 확인
소유한 상가의 권리가액이 구역 내 최소 평형의 조합원분양가를 초과해야 아파트 입주권을 받을 수 있다. 만약 그보다 권리가액이 작다면 추가로 매수하여 기준에 맞추면 된다. 같은 입장에 처한 투자자에게 프리미엄을 받고 매도하는 방법도 있다.
주의사항④
무허가 주택 입주권 부여 기준 확인
서울시 기준, 1981년 12월 31일 이전에 지어진 무허가 주택을 매수한다면 입주권을 받을 수 있다. 관할구청 무허가 건축물 관리대장과 항공사진을 확인하면 된다. 무엇보다 조합에 문의하는 편이 가장 빠르고 확실한 방법이다.
<출처:5천만 원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축>, 장미진
