김학렬(빠숑)의 책 '인천 부동산의 미래'

2022년 7월 빠숑님이 '인천 부동산의 미래'라는 책을 출간하여 읽어 보았습니다. 22년 하반기로 들어서면서 점차 언론에서는 부동산 경기 침체에 대한 뉴스를 접하고 있습니다. 그 중에서도 대구, 인천의 가격하락에 대한 기사들은 특히나 자극적입니다. 침체기에도 시장을 떠나지 않고 침체의 중심에 있는 인천에서 어떤 기회를 찾을 수 있는지에 대한 인사이트를 키워나가기에 좋은 책이 아닐까 생각됩니다.  간략히 정리한 내용을 남겨둡니다. 

 

 

2017년부터 광역지차제 아파트 매매 증감률 1위 지역을 살펴보자. 

2017 : 서울특별시(13.72%)

2018 : 서울특별시(23.40%)

2019 : 대전광역시(16.69%)

2020 : 세종특별시(69.65%)

2021 : 인천광역시(35.42%)

 

저자는 6개 광역시 중 자체 수요로만 움직임이 가능한 지역은 부산이 유일하다고 생각하며 그외 독립적인 곳이 대구, 광주

 - 수도권과의 독립성  : 부산>대구>광주>울산 

 - 과거 인천과 대전은 수도권의 움직임과 동조되는 경향이 컸음. 최근에는 이에 더해 독립적 요소도 추가 중.

 

부동산 가격을 움직이는 3요소 : 인구수, 세대수, 일자리수
 - 3요소 중에서도 일자리수가 중요. 인천에는 3차, 4차 산업 일자리가 증가중

 

인천은 어떻게 이루어져 있나?

 - 인천의 하부 행정 지차체는 10개(8개구+2개군), 그 중 옹진군, 강화군에는 아파트가 거의 없음

 - (서구, 계양구, 부평구)는 서울 영향이 크고, (동구, 미추홀구, 남동구, 연수구, 중구)는 최근에 서울에 영향권으로 변화 중

 - 서구 청라국제도시, 중구 영종국제도시, 연수구 송도국제도시 등의 신도시 + 구도심 정비사업으로 구분할 수 있음

 - 1988년 (남구->남구+남동구), (북구->북구+서구), 새롭게 분구된 남동구와 서구는 당시에는 신도시

 - 1995년 (북구->부평구+계양구), (남구-> 남구(미추홀구)+연수구) 부평구와 계양구 택지개발지구는 당시 신도시 

    => 북구, 남구는 오래 전부터 남아 있기에 낙후(그 중 아파트 개발지역은 신도시가 됨),

         남구에서 이름을 바꾼 미추홀구도 구도심  

 - 연수구, 남동구, 서구가 투기과열지구이고 나머지 지역이 조정대상지역임

 - 인구수는 연수구, 서구, 중구가 신도시의 영향으로 증가 중, 

 - 계양구, 부평구, 동구, 미추홀구, 남동구는 정비사업이 이슈일 것 같고, 서구, 중구, 연수구는 계속 신도시가 인구 유입의 가장 중요한 역할을 할 것.
 - 인천은 서울로 경기도로 출퇴근 시간이 줄어들 가능성이 커질수록 인구는 훨씬 더 증가할 것

 - [신도시 인구 증가폭>구도심 인구 감소폭] -> 인구는 증가중,

 - 구도심에 접근할 때는 정비 사업 위주로 보고 구축아파트 투자에 주의해야 함
 - 연수구, 부평구는 인천 자체의 대기 수요가 존재하는 지역, 그 다음이 남동구 정도

 - 서구, 미추홀구, 중구, 계양구까지는 수요가 많으면 가격이 올라갈 것이고, 공급이 더 많으면 가격이 빠질 것으로 예상 됨

 

 정비사업 확인 : 인천광역시 추정분담금 정보시스템(renewal.incheon.go.kr)

 

출처: 두산백과

 

인천 향후 개발 계획은?

 - 3도심(송도, 인천시청(구월동), 부평구), 5부도심(환승지역: 영종도, 청라, 계양, 검단, 동인천)
 - 8지역(검암, 계산, 루원시티 가정, 주안, 연수(송도를 제외한), 소래, 논현)과 12지구 

 - 새롭게 생기는 도로에 주목할 필요 있음(철도는 역이 중요하지만, 도로는 도로 자체로 가치가 있음)

 - 철도는 GTX-B가 가장 파급력이 클 것(송도, 인천시청, 부평에 역이 생김)

 - 월판선, 2025년 개통 계획 (월곶- 송도 밖 송도역 - 판교 - 여주 - 강원도) 

 - 인천시의 계획 상으로는 주택은 38만 호를 더 공급할 예정이고, 일자리를 22만 개를 더 만들 예정
 - 수도권 제2순환(김포-파주-화도-양평-이천-봉담), 인천-안산 구간은 2029년 목표, 단 람사습지 때문에 미착공 중

 

 

각 구별 검토 전략은?

 1. 연수구는 송도 위주로

   : 연수구에서는 송도동이 입지와 수요가 제일 좋음. 동춘동부터 선학동까지는 되도록 너무 싼 것들은 사지 말자.

 2. 부평구는 7호선 라인이 있는 곳을 위주로

   : 부평구는 평야 지대임, 산곡동, 청천동, 부개동 주위로 재개발/재건축 지역이 다수 존재

     (이주로 인해 인구 줄고 있는 지역)   

 3. 남동구는 인천시청역(GTX-B) 주변, (단 GTX는 28년까지 준공 어려움)

   : 송도 등의 신도시를 제외한 인천의 중심, 입지는 구월동>간석동>논현동>서창동 순

     인천시청역 주변의 정비사업 구역은 향후 전망 좋을 것으로 예상

 4. 서구는 청라와 검단

   : 청라, 루원, 검단이 중심으로 봐야함, 단, 22~23 입주물량이 많음(약3.4만 가구) 

   : 7호선 청라까지 연장 계획 있음 

 5. 미추홀구는 정비사업이 몰려 있는 곳으로 정비사업 위주로

   : 도화>용현>주안>학익>관교 순으로 시세 형성

   : 입주물량은 22(0.4만), 23(0.8만) 가구 입주 예정,  24년에도 꽤나 많은 점은 유의

 6. 중구는 영종도 위주로

   : 영종도는 향후 개발 계획이 지속됨 (신축들이 계속 들어올 예정이기에 구축보다는 가치투자용 재개발을 보는 것도 좋음)

 7. 계양구는 3기신도시 지역의 변화가 예상됨

  : 양질의 베트타운이 없어서 저평가 되던 지역임, 3기 신도시 입주가 5년 이상 걸릴 것이고 이 사이에 기회가

  : 계양구 개발이 이루어 진다면 80~90년대에 조성된 작전동을 중심으로 이루어질 가능성 큼(단, 재건축 불가한 저가 아파트는 피하는 것이 좋음) 

  : 확정된 호재는 계양 3기신도시, 저렴한 지역이기에 투자에 유의해야 함

 8. 동구는 정비사업 부지가 적지만 존재하며, 사업 진행이 이뤄지지 않았으나 조금씩 움직임이 있음(구축은 비추)

  : 정비중인 상업시설들이 많으며, 정비 완료된 상업지역이 나오고 있는 중이기에 상권 투자에 관심을 가져도 좋을 지역

 

기간별 검토 전략

 1. 장기(10년) : 송도/청라 등의 신도시, GTX호재 지역, 계양신도시

 2. 중기(5년) : 입지 좋은 기존 아파트, 재건축/재개발

 3. 단기(1년) : 변동성 큰 아파트, 분양권