오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략

서명: 오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략

저자: 채상욱

오늘 메모로 남겨 놓고자 하는 책은 최근 부동산 시장 분석에 두각을 나타내고 있는 채상욱 애널리스트의 책이다. 유튜브를 통해서 처음 이 분을 알게 되었는데 시장에 대한 자신의 생각을 구체적이고 솔직하게 얘기하는 모습이 좋았고, 데이터를 근거로 자신의 생각을 서술해 나가는 모습에 이름을 기억해 놓았는데 여행을 가기 전 들른 서점에서 책을 보고 구매하게 되었다.

그럼 기억하고 싶은 내용들을 메모로 남긴다.

1장. 무조건 서울 세력권에 투자하라

→ 서울 세력권을 비슷한 도시 생활을 하는 사람들이 모여 있는 네트워크로 정의하고 이에 대한 범위를 서울로 통근/통학 하는 비율로 구분하여 20% 이상부터 서울 세력권으로 분류하고, 30%로 이상을 준서울급으로 구분하고 있다. 서울 세력권은 서울 집값과 연동성이 높으며 투자를 하려면 비 세력권 보다는 발전 가능성의 측면에서 세력권에 투자 하는 것을 추천하고 있다.

2장. 강남을 알아야 오르는 부동산이 보인다

→ 강남의 집 값이 왜 전국에서 가장 높은 수준일까? 이에 대해 저자는 1965년으로 거슬러 올라가 설명을 한다. 1965년, 10개년 계획을 수립하고 서울은 20년 안에 500만명이 살 것이라는 전제로 도시계획을 세웠다. 그런데 계획 수립 후 5년만인 1970년에 서울 인구는 554만명으로 계획을 훌쩍 넘어섰고 원도심(중구, 동대문구, 종로구, 마포구)는 사람으로 가득 찼다. 당시 대통령이었던 박정희 대통령 입장에서는 300만 명 이상의 인구가 원도심에 몰리는 것은 안보에 리스크가 크다는 생각을 하고 영동대개발을 계획 했다고 한다. 영동개발로 1980년대가 되자 강남 인구가 100만 명을 넘기 시작했고 현대식 도시의 주요 기능이라고 할 수 있는 상업시설, 업무시설, 근린편의시설에 대한 요구가 늘어났고 토지에 여유가 있었던 강남 지역은 이런 요구에 잘 대응하며 도시가 필요로 하는 기능을 가장 완벽하게 제공하는 공간이 되어 현재의 강남이 되었다는 분석이다.

→ 베드타운화: 1기신도시(분당, 일산, 평촌, 중동, 산본), 2기신도시(위례, 검단, 김포한강, 파주 운정, 용인 동탄, 하남 미사 등) 지역의 주거지역 비중은 대부분 30% 이상이고 이로 인해 주택보급률이 100%를 넘어가며 정부의 주택보급률 상향이라는 목표는 달성 한 것으로 보이나, 서울과 경기도는 ‘다양한 도시 기능이 밀집한 서울 및 강남권’과 ‘서울을 둘러싸는 베드타운 신도시’라는 구조를 가지게 되었고 이것이 서울 세력권을 더욱 견고히 하게 되었다고 설명하고 있다.

→ 한국의 평균 출퇴근 시간은 OECD국가 중 최하위 수준이며 심지어 중국의 47분 보다도 긴 58분으로 주된 기능은 서울에 집중되어 있고 주변 지역은 베드타운화 되어 있다. 이러한 이유로 강남의 높은 가치는 당연한 것이며, 강남 탄생 이후 강남을 위협할 만한 서울과 수도권의 평지가 있었는데 그 것을 전두환, 노태우 정권에서 베드타운으로 개발했고 이후 참여정부, MB, 박근혜 정권이 지나면서도 크게 변화 하지 않았던 것이 지금의 강남을 있을 수 있게 한 것이라고 보고 있다.

3장. 자급자족형 신도시에 투자하라

→ 판교: 경기도 자급자족도시의 롤모델로 상업, 업무용지 면적 비중이 총 7.7%

→ 광교: 주거 면적이 18.4%, 공원 43.8%, 도로 14.6%, 기타 공공시설 7.7%, 상업업무용지 9.2%로 사용되며, 총 7.7만명을 수용할 목적으로 개발됐고, 3.1만 가구를 수용하는 것이 목적이다. 따라서 가구당 구성원이 2.5명으로 이는 판교의 3명 보다도 낮아 쾌적하다는 의미를 가진다.

→ 마곡: 마곡은 이명박 시장 재임 시절에 강서구 마곡, 가양동 일대 3.6㎢의 면적에 SH가 사업 주체가 되어 2007년부터 2031년까지 장기간에 걸쳐 건설하게되는 신도시이다. 업무시설의 면적이 30%를 차지하고 주거 면적은 16.2%로 1.2기 신도시의 절반 수준이다. 이는 서울 서부권에 없었던 도시 기능의 신설로 주택 수요가 초과 발생 할 수 있다는 의미이며 이를 증명하듯이 마곡앰밸리 7단지 아파트(84㎡)는 분양가 4억원 가량에서 실거래가가 9억을 넘어섰다.

→ 과천: 과천에 건설되는 자급자족형 신도시는 전체 면적이 1.3㎢이며 주택 용지 비율이 31.4%로 높기 때문에 자급자족형 신도시가 아니라고 생각 할 수 있으나, 이는 국민주택 규모의 공공주택을 대거 건설하기 때문이며 업무, 상업, 도시지원시설 용지가 총20.7% 수준으로 높기 때문에 자급자족도시로 볼 수 있다고 한다.

→ 세종시: 강남의 개발 과정을 그대로 재현한 도시이며 환상형으로 계획되어 특별한 의미를 가지는 도시, 강남이 서울 세력권의 중심이라면 세종시는 공공 세력권의 중심이라고 빗대어 설명하고 있다.

4장. 도시의 발전 과정을 알면 투자 전략이 보인다

→ 도시개발 1단계 원도심/ 2단계 택지개발지역/ 3단계 자급자족도시의 도심으로 나누어 투자 전략을 구분하고 도시별 원도심, 택지개발지역, 자급자족도시에 대한 의견이 서술 되어있다.

5장. 절대 실패하지 않는 흥행 보증 수표, 강북 재개발

→ 서울의 뉴타운이 무조건 성공하는 이유: 서울의 재개발도 주택 위주의 베드타운이 될 수밖에 없지만 경기도나 지방 도시들의 재생과는 다른 이유는 서울의 중심업무지구와 물리적, 환경적으로 가깝기 때문에 준자급자족도시화 되기 때문이다. 따라서 아직 재개발되고 있지 않으면서 강남이나 서울의 업무지구와 가까운 성수동, 노량진, 한남동, 흑석동, 방배동 일대의 재개발이 진행 되면 성공 할 것이 확실 하다고 주장.

→ 개발 호재가 무궁무진한 청량리뉴타운

(전농·답십리뉴타운/장위뉴타운/이문·휘경뉴타운)

→ 강북 최고의 몸값을 자랑하는 마포와 서대문

(아현뉴타운/ 돈의문뉴타운/ 북아현뉴타운)

→ 언제나 투자 매력이 넘치는 목동과 신정뉴타운

6장. 강남 재건축 아파트가 무조건 투자 1순위인 이유

→ 강남 아파트의 가치를 고려할 때 필자가 염두하고 있는 것은 학군과 교차 사용이다. 자녀의 성별에 따라 추천 단지가 달라질 정도로 학군에 민감한 지역이며 강남은 우리나라에서 가장 교차 사용이 빈번한 지역으로 도시 세력권이 커 질수록 가치는 상승 할 것이라 필자는 주장하고 있다.

교차사용: 공간을 두 그룹의 다른 주체가 이용하는 것을 교차사용(Cross Use)라고 함

7장. 구매력 이동을 예상하고 투자하라

→ 강남이 재건축하면 왜 분당 집값이 오를까?

2014년 11월부터 2017년 11월까지 3년간 서초구는 재건축으로 5508세대가 순전출 하였고, 이들이 어디로 옮겨오는지를 살펴보면 성남시 1354세대, 용인 1292세대, 송파 1070세대, 성동구 790, 하남시 561세대, 동작구 317세대 순이었다. 필자는 이동 세력을 다시 2가지로 구분하여 보고 있는데 첫번째는 자가 구매력이고 두번째는 전세구매력이다. 서초 지역에서 자가로 있던 사람들은 어디로든 갈 여지가 있겠으나 전세(구축 전세 기준 6~8억)로 있던 사람들이 이동 할 수 있는 곳은 같은 지역의 전세를 다시 구하거나 아파트를 매수 할 수 있는 곳으로 옮길 가능성이 높다. 이러한 점을 고려해서 교통, 교육, 상업, 업무 기능이 집중되어 있고 살던 대로 살 수 있는 지역이 신분당선을 이용할 수 있는 분당, 용인, 광교, 성동구, 동작구가 고려 대상이라고 예측했다.

→ 서초와 같은 맥락으로 2020년대 전 후로는 양천구, 영등포구, 강남구, 송파구의 많은 전출입이 예상되고 이들의 이주 예상 지역을 책에 예측해 두었다.

→ 전세대란을 몰고 올 노원구 재건축: 노원구는 55만명이 거주하는 동북부를 대표하는 주거지역으로 상,중,하계동, 월계동, 공릉동이 포함된다. 이 곳에 위치한 아파트들은 목동신시가지와 비슷한 시기에 건설됐고 재건축이 본격적으로 시작되면 어디로 이주 할 것인가? 첫 번째 노원구 내에서 가격대를 맞추어 이동, 두 번째 창동이나 쌍문동일대나 중랑구로 이동하는 것, 세 번째는 서울을 벗어나 경기도 세력권(남양주시, 구리시, 의정부시) 내 도시로 옮기는 것 세가지로 구분하여 볼 수 있다고 한다.

8장. GTX 노선도를 따라 투자하라

→ GTX A노선 수혜 지역: 경기도 수혜 지역 (파주 운정신도시, 킨텍스역, 대곡역)

→ GTX A노선 수혜 지역: 서울 수혜 지역(연신내역, 서울역, 삼성역, 수서역)

→ GTX A노선 수혜 지역: 경기 남부 수혜 지역(성남역, 구성역, 동탄역)

→ 상가 투자는 어떨까? 신중해져야 함, 서울 중심상권에 고객을 빼앗길 수도 있기에

9장. 대형 평형 아파트에 투자하라

→ 우리나라의 집은 1인당 주거 면적이 아직 증가하고 있다. 그 이유는 ‘생활이 달라지고 있어서’다 집안에서 하지 않던 일들을 집안에 많이 하고 있기 때문에~

→ 국내 셰어하우스 사업은 태동기에 있으며 기업이 주도하는 임대시장이 활발하지 않았다(민간임대 99%), 리베토주식회사, 하우스비전 등이 진행하는 쉐어하우스 사업이 성공을 거두고 있고 이들 회사의 대형 평형대 주택을 활용하는 것을 참고 할 필요가 있다.

10장. 2010년에 준공된 아파트는 아직 저평가돼 있다

→ 2009~2011년에 준공된 아파트는 준공 과정에서 어려움을 겪었고, 종전의 분양가격을 회복하지 못한 경우도 많기에 왜곡된 가격이 형성 (한남더힐 600세대, 동작구 래미안트 523세대, 신림동 디큐브시티 524세대, 용두동 래미안허브리츠 844세대 등)